Emlak Sektörü Mercek Altında

Emlak Sektörü Mercek Altında

07.06.2022

Emlak Sektörü Mercek Altında

Son dönemlerde emlak sektöründe meydana gelen ciddi fiyat artışları ve manipülasyonu önlemek amacıyla Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından geçen hafta yayımlanan tebliğle internet ortamında yayımlanan ilanlar takibe alındı. Yapılan düzenleme sektör üzerinde ne kadar etkili olacak bunları ilerleyen zamanlarda elbette göreceğiz.

Öncelikle yeni düzenleme neler getirmekte, kim nasıl etkilenecek ve vergi idaresi bu bilgi toplamadan nasıl bir kazanım elde etmeyi planlıyor, bu konulara kısaca değinmek istiyorum.

Kimler Sürekli Bilgi Verme Zorunluluğunda?

Taşınır ve taşınmazlar ile mal ve hizmetlerin alınması, satılması veya kiralanmasının temin edilmesine yönelik olarak internet ortamında verilen ilanların yayımlanmasına aracılık eden aracı hizmet sağlayıcıları, sosyal ağ sağlayıcıları ile yer sağlayıcılara sürekli bilgi verme zorunluluğu getirilmiştir.

Bildirilecek Bilgiler Nelerdir?

Sürekli bilgi verme zorunluluğu getirilenler takvim yılının birer aylık süreleri içerisinde gerçekleştirmiş oldukları söz konusu işlemlere ilişkin olarak;

a) Verilen hizmetin sağlandığı internet adres veya adreslerini,

b) Hizmet verilen gerçek ya da tüzel kişilere ait ad soyad/unvan, TCKN/YKN/VKN bilgileri ile işyeri adres bilgilerini,

c) Hizmet verilenler adına gerçekleştirilen taşınır, taşınmaz, mal ve hizmet satış/kiralama işlemlerine ilişkin her bir tahsilat veya satış işlemi tutarı ve tarihi ile tahsil edilen tutarların aracılık hizmeti verilenlere ödenmesine ilişkin banka hesap bilgilerini,

d) Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından belirlenecek diğer bilgileri,

elektronik ortamda Gelir İdaresi Başkanlığı’na bildirmek zorundadır.

Bilgi Vermek Zorunda Olanların Sorumlulukları Nelerdir?

Aracı hizmet sağlayıcıları, sosyal ağ sağlayıcıları ile yer sağlayıcılar bildirdikleri bilgilerin doğruluğundan sorumlu oldukları gibi bu bilgileri Gelir İdaresi Başkanlığı’nın belirlemiş olduğu format, standart ve bildirim yöntemine uygun olarak bildirmek zorundadırlar.

Bilgi verme zorunluluğu getirilenler, Gelir İdaresi Başkanlığı sistemine bildirmekle yükümlü oldukları bilgileri Vergi Usul Kanununun defter, kayıt ve belgeler için öngördüğü muhafaza süreleri içerisinde elektronik ortamda saklamak ve istenildiğinde elektronik araçlar ve ortamlar vasıtası ile ibraz etmekle yükümlüdürler.

İlan Verenlerin Sorumlukları Nelerdir?

Aracı hizmet sağlayıcıları, sosyal ağ sağlayıcıları ile yer sağlayıcılar üzerinden ilan verenler, verdikleri ilanlara yönelik olarak söz konusu sağlayıcıların Gelir İdaresi Başkanlığına bildirmek zorunda olduğu bilgileri bunlara vermek zorundadırlar. Verilen ilanın konusu olan taşınır, taşınmaz, mal veya hizmetlerin mülkiyetinin ilan veren dışındaki bir gerçek veya tüzel kişiye ait olması durumunda, mülkiyet sahibine ilişkin bilgilerin de aracı hizmet sağlayıcıları, sosyal ağ sağlayıcıları ile yer sağlayıcılara bildirilmesi zorunludur.

Ayrıca ilan verenler, aracı hizmet sağlayıcıları, sosyal ağ sağlayıcıları ile yer sağlayıcıların bu kapsamda bildirmek zorunda oldukları bilgileri bunlara temin etmek zorunda olduğu gibi, bu bilgilerin doğruluğundan da sorumludurlar.

Bildirim Nasıl Yapılacak?

Sürekli bilgi verme yükümlülüğü getirilenlerin bildirmesi gereken bilgilere ilişkin veri format ve standardı Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından duyurulacak ve bilgiler elektronik sistem üzerinden Gelir İdaresi Başkanlığına bildirilecektir.

Bu kapsamda bildirilmesi zorunlu olan bilgiler Gelir İdaresi Başkanlığına aylık olarak bildirilecek olup, bir aya ait bilgilerin, takip eden ayın son günü saat 23.59’a kadar bildirilmesi gerekmektedir.

Yukarıda kısaca bahsettiğim üzere, online platformda yer alan taşınır ve taşınmazların alınması, satılması ve kiralanması işlemleri artık idare tarafından çok yakından takip edilecek. Kamuoyunda emlak fiyatlarının ve kiraların çok yükselmesinden dolayı böyle bir düzenleme yapıldığı algısı olsa da burada sadece emlak fiyatlarında ve kiralarda meydana gelen fahiş fiyat artışlarını kontrol altına almak değil, aslında ciddi anlamda kayıt dışı olan kent rantlarının kayıt altına alınmasını sağlamak için böyle bir düzenlemeye ihtiyaç duyulduğunu düşünüyorum.

En çok kayıp kaçak olan sektörlerin başında inşaat sektörü gelmektedir. Nedeni de inşaat yapan müteahhitlerin, arsa maliyetlerinin gerçeği yansıtmaması ve giderlerinin çoğunu belgelendiremediklerinden kaynaklanmaktadır. Aslında vergi idaresi de yıllardır bunun farkında olmasına rağmen, bu sektörü düzenleyici bir işlem yapmamakta, sektörde yer alan mükellefleri kendi çaresizlikleri ile baş başa bırakmaktadır. Ancak vergi incelemelerinde ya da KDV iadesi incelemelerinde, konut satış bedellerinin gerçeği yansıtmaması nedeniyle cezalı tarhiyat yapmaktan da geri kalmamaktadır.

Yapılan bu düzenleme ile idare yine işin kolayına kaçmakta, inşaat firmalarına satışlarınız kontrol altında tutuluyor, inşaat maliyetlerinizi belgelendirip belgelendirmediğiniz beni ilgilendirmez diyerek, inşaat sektörüne mal ve hizmet sağlayıcıların kayıt altına alınması yükümlülüğünü, inşaat firmalarının üzerine bırakmaktadır.

Bu düzenleme ile kontrol altında tutulmak istenen bir diğer husus ise, bireysel konut satışından dolayı değer artış kazancı kapsamında vergilendirilmesi gerekenler ile elde ettiği kira gelirini beyan etmeyen ya da eksik beyan edenleri tespit ederek, buradaki kayıp ve kaçağı da en aza indirmektir.

İdare bu düzenlemeden beklediği amacı sağlayabilecek midir?

Kısmen sağlayabilecektir, ama istediği verimi alabileceğini hiç sanmıyorum. Kayıt dışını kayıt altına almada kısmen etkili olacaktır. Kısmen diyorum çünkü, tebliğin yayımlandığı gün, internet ortamında yayınlanan ilanlarda her zamankinin çok çok üzerinde bir silinme meydana geldi. Sebebi de malumunuz olduğu üzere kayıt altına girmekten kaçmak. Bundan sonra ilanları gördüğümüz mecralarda da değişiklik olacağını düşünüyorum. Mevcut düzenleme emlak siteleri ile sosyal medyayı kapsasa bile, WhatsApp ve Telegram gibi haberleşme uygulamaları düzenleme kapsamında olmadığından, ilanlar bu tür mecralara doğru kayacaktır.

Bu düzenlemenin yapılmasının amaçlarından birisinin de emlak sektöründe ki fahiş fiyat artışlarını ve manipülasyonu kontrol altında tutmak olduğunu yazımın başında belirtmiştim. Ancak fiyat artışlarının asıl sebebi bu tür ilanlar yoluyla fiyatların köpürtülmesi midir, yoksa inşaat sektöründe kullanılan malzemelerde, girdilerde ve arsada meydana gelen fiyat artışları mıdır?

Bina inşaatında kullanılan malzemelerde TÜİK verilerine göre; Mart 2022 döneminde, bir önceki yılın aynı dönemine göre %123,87 lik bir artış meydana gelmiştir. Emlak fiyatlarında ki artışın asıl amacı enflasyonist ortam olduğuna göre, ilanların takip edilmesinin fiyatlar üzerinde etkili olacağını düşünmüyorum. Bu enflasyonist ortamda paranın satın alma gücünü koruyabilmek adına emlak sektörüne yatırım amacıyla talep olduğu sürece fiyat artışları kaçınılmaz olacaktır.

Emlak sektöründe fiyatları aşağı çekmenin en sağlıklı yolu; enflasyonu kontrol altında tutmak, enflasyonu kontrol altında tutamıyorsanız da emlak sektöründen daha cazip yatırım araçları ile sektöre olan talebin azalmasını sağlamaktır.

Kısaca, online emlak platformlarını kontrol altında tutmak başlangıç için olumlu bir adım olsa da istenen amaca ulaşabilmek için maalesef yeterli değildir.

Tüm okuyucularıma sağlıklı günler dilerim.