Şirketlerin Taşınmaz Satışında KDV İstisnasından Yararlanma Şartları Nelerdir?

Şirketlerin Taşınmaz Satışında KDV İstisnasından Yararlanma Şartları Nelerdir?

25.10.2022

Şirketlerin Taşınmaz Satışında KDV İstisnasından Yararlanma Şartları Nelerdir?

Kurumların sahip olduğu değerlerin ekonomik faaliyetlerde daha etkin bir şekilde kullanılmasına imkân sağlanması, mali ve finansal bünyelerinin, sermaye yapılarının güçlendirilmesi ile finansman sıkıntılarının giderilmesini sağlamak için kanun koyucu tarafından birtakım istisnalar sağlanmaktadır.

Kurumların aktifinde en az iki tam yıl süreyle bulunan taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimlerin KDV'den istisna tutulmasının amacı da şirketlerin finansal yapılarının güçlendirilmesini sağlamaya yöneliktir.

Söz konusu istisnaya konu olan taşınmazlar Türk Medeni Kanununda "Taşınmaz" olarak tanımlanan ve esas niteliği bakımından bir yerden başka bir yere taşınması mümkün olmayan, dolayısıyla yerinde sabit olan mallardır.

İki tam yıldan fazla süredir şirketin aktifinde yer alan arsa, bina, taşıtlar, makine ve teçhizatlardan oluşan üretim tesisinin komple tek bir bedelle satışının gerçekleştirilmesi halinde; arsa, fabrika binası ve mütemmim cüzlerinin birlikte tek bir bedelle satışı KDV’den istisnadır.

Ancak eklenti olarak kabul edilen demirbaş ve teçhizatın satılması halinde bunların bedeli üzerinden demirbaş ve teçhizatın tabi olduğu oranda KDV hesaplanması gerekmektedir.

İstisnadan Yararlanabilen Kurumlar Hangileridir?

Katma Değer Vergisi Kanununda bahsi geçen "kurum" ibaresi, Kurumlar Vergisi Kanununda sayılan kurumlar vergisi mükelleflerini ifade etmektedir. Genel olarak, şartları taşıyan bütün kurumlar vergisi mükelleflerinin istisnadan yaralanma imkânı bulunmaktadır.

İstisnadan Kimler Yararlanamaz?

İstisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapan (taşınmazların mutat olarak alım satımının yapılması veya kiraya verilmesi) kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları taşınmazların tesliminde istisna hükmü uygulanmaz.

Gayrimenkul kiralaması faaliyeti ile iştigal eden bir şirketin aktifinde iki tam yıl süre ile bulunan taşınmazı satması durumunda; söz konusu satış işlemi şirket faaliyetlerinin yürütülmesine tahsis edilmiş bir taşınmaz olması şartıyla KDV’den istisna tutulabilir.

Ancak, taşınmazın şirket faaliyetlerinin yürütülmesine tahsis edilmiş bir taşınmaz olmayıp şirketin faaliyet konusu olan kiralamalarda kullanılan taşınmazlardan olması halinde, bu taşınmazın satışı genel hükümler çerçevesinde KDV’ye tabidir.

Şahıs İşletmeleri de İstisnadan Yararlanabilir mi?

Söz konusu istisna uygulamasında bahsi geçen "kurum" ibaresi, Kurumlar Vergisi Kanununda sayılan kurumlar vergisi mükelleflerini ifade ettiğinden, şahsi işletmelerin aktifinde kayıtlı taşınmazların satışında KDV istisnası uygulanması mümkün değildir.

İki Tam Yıl Sürenin Hesabında Nelere Dikkat Edilmedir?

İstisna uygulamasına konu olacak taşınmazların en az iki tam yıl (730 gün) süreyle kurumun aktifinde yer alması, diğer bir ifadeyle kurumun bu değerlere iki tam yıl süreyle bilfiil sahip olması gerekir.

İki tam yıllık aktifte bulundurma süresinin hesabında;

• 6361 sayılı Kanun kapsamında geri kiralama amacıyla ve sözleşme sonunda geri alınması şartıyla, kurumlar tarafından finansal kiralama şirketleri, katılım bankaları ile kalkınma ve yatırım bankalarına devredilen taşınmazların kiracı tarafından üçüncü kişilere satışında, bu taşınmazların finansal kiralama şirketi, katılım bankaları, kalkınma ve yatırım bankalarının aktifinde bulunduğu süreler,

• 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu kapsamında kira sertifikası ihracı amacıyla varlık kiralama şirketlerine devredilen taşınmazların kaynak kuruluş tarafından üçüncü kişilere satışında, varlık kiralama şirketinin aktifinde bulunduğu süreler,

• Devir ve bölünme durumlarında; Kurumlar Vergisi Kanununun ilgili maddeleri kapsamında gerçekleştirilen devir, tam ve kısmi bölünme hallerinde, devir veya bölünme suretiyle devralınan taşınmazların iktisap tarihi olarak, devir alınan veya bölünen kurumdaki iktisap tarihi,

• İnşa halindeki binalarda; Arsa üzerinde inşa edilen ve aktife kaydedilen binanın, kurum adına tapuya tescil edilerek satılması halinde, satılan binanın iki yıllık aktifte bulundurulma süresinin başlangıç tarihi olarak, inşaatın tamamlandığı ve bina olarak kullanılmaya başlandığı tarih,

esas alınır.

Fiiliyatta cins tashihinin kurum adına tapuya tescilinin yapılmasında çeşitli nedenlerle gecikmeler olabilmektedir. Bu gibi durumlarda, taşınmazın işletme aktifinde iki yıl süreyle bulunup bulunmadığının tespitinde, işletmede iki yıldan fazla süreyle sahip olunarak fiilen kullanıldığı tapu tescili dışında,

• Yapı inşaatı ruhsatı,

• Vergi dairesi tespiti,

• Resmi kurum kayıtlarından birisi ile

tevsik edilebilmesi mümkün olabilecektir.

İki Tam Yıl Süreyle Aktifte Bulundurmada Özellikli Durumlar,

• Bir arsanın kamulaştırılması sonucu söz konusu arsa yerine verilen başka bir arsanın satışında “en az iki tam yıl süreyle aktifte bulunma” şartının tespitinde, kamulaştırılan taşınmazın iktisap tarihinin esas alınması gerekir.

• Taşınmazlar üzerinde tevhit (tek tapuya dönüştürülme) yoluyla yapılan değişiklikler sonrasında her iki taşınmazın da tevhit öncesi iktisap tarihleri ispat edilebiliyorsa ve satış bedeli ayrıştırılabiliyorsa, iktisap tarihlerinin ayrı ayrı dikkate alınması ve bu suretle iki yıllık sürenin hesaplanması gerekir.

Teslimin Yapıldığı Döneme Kadar İndirim Yoluyla Giderilemeyen KDV’nin Durumu Ne Olacak?

Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 17/4-r maddesi uyarınca yapılan teslimlerle ilgili alış ve giderlere ait KDV’nin indiriminde, işlemin yapıldığı tarihe kadar indirim yoluyla telafi edilen kısım için herhangi bir düzeltme yapılması gerekmez.

Ancak, satış tarihine kadar indirilemeyen kısım “İlave Edilecek KDV” olarak beyan edilir ve teslimin yapıldığı hesap dönemine ilişkin kurumlar vergisi matrahının tespitinde gider veya maliyet olarak dikkate alınır.

Yukarıda anlatmaya çalıştığım üzere, bir istisnanın uygulanabilmesi için dikkat edilmesi gereken yığınla husus bulunmaktadır. O nedenle bu tür işlemleri gerçekleştirmeden önce konunun uzmanlarından destek alınması, daha sonra ortaya çıkabilecek sorunları bertaraf etmek açısından büyük bir önem taşımaktadır.

Tüm okuyucularıma sağlıklı günler dilerim.