KİRA GELİRLERİNİN BEYANI
02.03.2021Mart ayının gelmesiyle birlikte gelir vergisini beyan dönemine de girmiş bulunuyoruz. Bu haftaki yazım da kimlerin kira geliri beyannamesi vermesi gerektiğini ve beyanname verirken nelere dikkat etmesi gerektiği konusuna değineceğim.
Mal ve hakların kiraya verilmesinden elde edilen gelirleri, Gelir Vergisi Kanunu gayrimenkul sermaye iradı olarak tanımlamıştır. Kiralamadan elde edilen gelirler vergiye tabi olup, bunların en yaygını da bildiğiniz üzere taşınmazlar, yani konutlar ve işyerleridir.
Kira Geliri Beyannamesi Verecek Olanlar Kimlerdir?
Gelir Vergisi Kanunu’nun 70’inci maddesinde belirtilen mal ve hakların kiraya verilmesi karşılığında elde edilen gelirler “gayrimenkul sermaye iradı” olarak ifade edilmekte olup bu gelirler belirli koşullarda gelir vergisine tabi tutulmaktadır.
Kira gelirine konu mal ve hakların; sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri ile kiralanmış bir mal veya hakkın kiraya verilmesinden gelir elde eden kiracılar, gayrimenkul sermaye iradı yönünden mükellef kabul edilecektir.
Beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan mükelleflerden;
• Bir takvim yılı içinde elde ettiği konut kira geliri, istisna tutarını (2020 yılı için 6.600 TL) aşanlar,
Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde, her bir ortak için istisna ayrı ayrı uygulanır. Bir kişinin birden fazla konuttan kira elde etmesi halinde istisna, her bir konut için ayrı ayrı değil, kira gelirleri toplamına bir defa uygulanır.
• İşyeri kira gelirleri üzerinden vergi kesintisi yapılanlardan, kira gelirlerinin brüt tutarını beyanname verme sınırını (2020 yılı için 49.000 TL) aşanlar. (Beyanname verme sınırı olan 49.000 TL’nin aşılıp aşılmadığının tespitinde, gelir vergisi kesintisine tabi brüt kira gelirleri ile konut kira gelirinin gelir vergisinden istisna edilen tutarı asan kısmı birlikte dikkate alınacaktır.),
• Bir takvim yılı içinde mal ve hakların kiralanmasından elde edilen gelirlerden kesinti ve istisna uygulanmasına konu olmayan ve tutarı beyanname verme sınırını (2020 yılı için 2.600 TL) aşanlar,
Yıllık beyanname vereceklerdir.
Hangi Hallerde İstisnadan Yararlanılamaz?
1- İstisna sadece konut olarak kiraya verilen taşınmazlar için geçerli olup, işyeri kira kazançları istisna kapsamında değildir.
2- Kira gelirinin yanında ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar, 6.600 TL’lik istisnadan yararlanamazlar.
3- İstisna haddi üzerinde konut kira geliri elde edenlerden, beyana tabi olup olmadığına bakılmaksızın, ayrı ayrı veya birlikte elde ettikleri gelirler (ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlar) gayri safi tutarları toplamı 180.000 TL’yi aşanlar istisnadan faydalanamazlar.
4- İstisna haddinin üzerinde konut kira geliri elde eden mükelleflerden beyanda bulunmayan veya eksik beyanda bulunanlar istisnadan faydalanamazlar.
Kira Tahsil Edilmediyse Beyanname Verilecek mi?
Kira gelirinde tahsilat esası geçerlidir. Yani tahsil esasına göre kira gelirinin vergilendirilmesi için nakden veya ayni olarak tahsil edilmiş olması gerekmektedir.
Kiraya verilen bir konut için kiracıdan hiç kira tahsil edilemediyse beyannamede verilmeyecektir ya da ne kadar kira geliri tahsil edildiyse sadece tahsil edilen kısım beyannameye dahil edilecektir.
Kira bedelinin nakden tahsil edilmesi, kiranın Türk parası veya yabancı para ile ödenmesini ifade eder. Alınan çek bedelleri de nakden tahsilat sayılır.
Mükellefler tarafından o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak tahsil edilen kira bedelleri, tahsil edilen yılın geliri sayılır. Örneğin; 2019 ve 2020 yıllarına ait kira gelirlerinin toplu olarak 2020 yılında tahsil edilmesi halinde, bu gelirler 2020 yılının geliri olarak dikkate alınacaktır.
Gelecek yıllara ait olup, peşin olarak tahsil edilen kira bedelleri de ödemenin yapıldığı yılın değil, gelirin ilgili olduğu yılın hasılatı olarak kabul edilecektir. Örneğin; 2020 ve 2021 yılları kira gelirleri topluca 2020 yılında tahsil edilirse, her yıla ait kira bedeli ilgili yılda beyan edilecektir.
Kiralar Nasıl Ödenmelidir?
Konutlarda, her bir konut için aylık 500 TL ve üzerinde; haftalık, günlük veya benzeri şekilde kısa süreli konut kiralamalarında ise tutara bakılmaksızın,
İş yerlerinde de miktar sınırlaması olmaksızın,
kira geliri elde edenlerin, kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerini banka ve benzeri finans kurumları veya posta idareleri aracılığıyla gerçekleştirmeleri gerekmektedir.
Kira Gelirinden Hangi Giderler İndirilebilir?
Kira beyannamesi veren kişiler bir takvim yılı içinde elde ettikleri konut veya işyeri kira geliri üzerinden indirilebilecek gider usulleri;
• Götürü gider usulü,
• Gerçek gider usulü,
Olmak üzere iki şekildedir.
Götürü gider uygulamasında, gerçek giderlere bakılmaksızın kira gelirinin %15’i götürü olarak matrahtan indirilebilir.
Götürü gider usulü hem konut hem de işyeri kira gelirleri için geçerlidir. Ancak bu usulün seçilmesi durumunda 2 yıl bu usulden gerçek usule geçilemez.
Gerçek usulde gider uygulamasında ise kiraya verilen taşınmazla ilgili Gelir Vergisi Kanunu’nun 74. maddesinde sayılan giderler indirilebilmektedir.
Burada dikkat edilmesi gereken konu; gerçek giderlerin, istisna tutarı bulunması durumunda, bu tutara tekabül eden kısmına uygulanmaması gerekiyor.
Bu giderlerden önemli olan bazıları şunlardır;
• Konutlarını kiraya verip kendileri başka yerde kirada oturanların ödedikleri kiralar,
• Kiraya verilen gayrimenkuller için alınan kredilerin faizleri,
• Konut olarak kiraya verilen 1 adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süreyle satın alım bedelinin % 5’i,
• Kiraya verilen gayrimenkul için ödenen su, elektrik, bakım-onarım, sigorta giderleri.
Beyannamede Hangi Giderler İndirilebilir?
Gelir Vergisi Kanunu, yukarıda açıklanan şekilde, vergiye tabi gelirin tespitinde gerçek veya götürü giderlerin dikkate alınmasından sonra, kira ile ilişkisi olmayan bazı giderlerin de matrahtan indirimine izin veriyor. Bunlardan önemli olan bazıları şunlar;
• Eğitim ve sağlık harcamaları: Harcamanın Türkiye’de yapılması, gelir veya kurumlar vergisi mükelleflerinden alınacak fatura veya benzeri belgelerle belgelenmesi kaydıyla, gelir sahibine, eşine veya çocuklarına ait eğitim ve sağlık harcamaları (Beyan edilen gelirin %10’u ile sınırlı).
• Şahıs sigorta primleri: Beyan edilen gelirin %15’ini ve asgari ücretin yıllık tutarını (2020 yılı gelirlerine ilişkin olarak kullanılacak olan asgari ücretin yıllık brüt tutarı 35.316.-TL’dir.) aşmamak kaydıyla gelir sahibine, eşine ya da çocuklarına ait hayat sigorta primlerinin yüzde 50’si ile ölüm, kaza, hastalık, sağlık gibi şahıs sigorta primleri.
• Okul, yurt ve sağlık tesisleri için yapılan bağış ve yardımlar.
Kira Gelirleri Ne Zaman ve Nasıl Beyan Edilecek?
Beyan edilmesi gereken kira gelirlerinin 31 Mart akşamına kadar vergi dairesine bir beyanname ile beyan edilmesi gerekiyor. Beyan edilecek geliri sadece ücret, gayrimenkul sermaye iradı, menkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlardan oluşanlar, Hazır Beyan Sistemi olarak adlandırılan sistemi kullanarak gelirlerini beyan edebilirler. Bu sistemde, Gelir İdaresi Başkanlığı vergiye tabi gelirleri çeşitli kaynaklardan topladığı verilerle tespit ederek, mükellefin beyannamesini hazırlıyor ve internet ortamında mükellefin bilgisine sunuyor. Mükellef bu verilerin doğruluğunu tespit ettikten sonra beyannameyi onaylıyor. Sisteme Gelir İdaresi Başkanlığı’nın internet sitesinden ulaşılabiliyor.
Beyanname verildikten sonra hesaplanan verginin Mart ve Temmuz olmak üzere iki eşit taksitte ödenmesi gerekiyor.
Yeminli Mali Müşavir