Evini Satanlar Aman Dikkat!
28.07.2020Faiz oranlarının düşmesiyle birlikte geçtiğimiz ay konut kredi faizlerinin de aşağı çekilmesi tam anlamıyla konut satışlarında bir patlama yaşanmasına sebep oldu. “Dünyada mekan, ahirette iman” atasözüne uygun olarak, dünyada mekan sahibi olmak isteyenler kredi kuyruğunda sıraya girdi.
Konut kredileri enflasyon oranının altında kalınca ve uzun vadelere de yayılınca herkesin başını sokabileceği bir ev sahibi olmasından daha doğal ne olabilir ki? Elbette yatırım aracı olarak alanlar da yok değil.
Geçtiğimiz Haziran ayı içerisinde satışı yapılan konut sayısı tamı tamına 190 bin. Bu konutların 59 bini ilk satış, 131 bini de ikinci el satış. Satılan bu konut sayısı aylık bazda son on yılın en yüksek ikinci rakamı.
2020 yılı Haziran ayındaki konut satışları, bir önceki aya göre yani 2020 yılı Mayıs ayına göre %273, 2019 yılının Haziran ayına göre ise %209 artış göstermiştir.
Hal böyle olunca konut satışları sırasında satış bedelinin doğru gösterilip gösterilmediği hem tapu harcı açısından hem de konut satışını yapan gerek ticari işletmeler ve gerekse münferit olarak kendi oturduğu evi satanlar için gelir vergisi açısından önem taşımaktadır.
Konut satışlarının olağan dışı bir şekilde artış göstermesi üzerine de, bu satış işlemlerinden doğan harç ve vergilerin doğru hesaplanıp hesaplanmadığı, vergi idaresinin mutlaka radarına girecektir.
Gayrimenkul ticareti ile uğraşanlar işin bir başka boyutunu oluşturuyor. Konut satışlarının büyük bir bölümünün ikinci el olduğundan hareketle, yazımda bu işin ticareti ile uğraşmayan yani vergi mükellefi olmayıp sadece kendi oturduğu evi satanlar ya da münferiden sahip oldukları gayrimenkullerini satanlar açısından doğan vergisel yükümlülükler neler, nelere dikkat etmeleri gerekir kısaca bunlardan bahsedeceğim.
Gayrimenkul Alım-Satımında “Ticari Kazanç-Değer Artış Kazancı” Ayrımı
Gayrimenkullerin elden çıkarılmalarından doğan kazancın niteliğinin belirlenmesi, yani kazancın “değer artış kazancı” olarak mı, yoksa “ticari kazanç” olarak mı vergilendirilmesi gerektiğinin belirlenmesi önem arz etmektedir.
Gayrimenkul alım satım işinden elde edilen gelirin niteliğinin belirlenmesinde en önemli unsur “faaliyetteki devamlılık” tır.
Gayrimenkul alım satım işleri devamlı olarak, bir meslek halinde sürdürülüyorsa elde edilen kazanç ticari kazançtır. Burada devamlılık unsurunu belirleyen en belirleyici ölçüt kazanç doğuran işlem sayısındaki çokluktur. İşlem sayısındaki çokluk gayrimenkullerin aynı takvim yılı içerisinde birden fazla veya takip eden birden fazla takvim yılında art arda satılmış olmasına göre belirlenir.
Buna göre elde edinilen gayrimenkullerin;
- Aynı kişiye farklı tarihlerde,
- Farklı kişilere aynı tarihlerde,
- Birbirini izleyen yıllarda,
satılması, devamlı olarak gayrimenkul alım-satımı işiyle uğraşıldığına karine teşkil edeceğinden elde edilen kazanç, ticari kazanç olarak vergilendirilecektir.
Gayrimenkul alım satım işlemi “ticari kazanç” hükümleri kapsamında değilse, elde edilen kazanç “değer artış kazancı” hükümlerine göre tespit edilir.
Değer Artış Kazancı Nedir?
Gelir Vergisi Kanununa göre; gayrimenkullerin 5 yıl içerisinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancının konusunu oluşturmaktadır. Eğer elden çıkarma, edinim tarihinden başlayarak beş yıldan daha fazla bir süre sonra gerçekleşmişse, elde edilen kazanç değer artışı kazancı olarak vergilendirilmeyecektir.
Elden çıkarmadan maksat, gayrimenkulün satılması, bir bedel karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasıdır.
Burada öncelikle dikkat edilmesi gereken husus gayrimenkulün edinme şekli ve elden çıkarılma süresidir.
Söz konusu gayrimenkul bedelsiz olarak edinilmişse (miras yoluyla edinilen gayrimenkullerde dahil) bu gayrimenkulün elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak vergilendirilmeyecektir.
Bunun dışında, edinim şekli ne olursa olsun söz konusu mal ve hakların 5 yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak vergilendirilecektir.
Değer artışı kazancının tespiti yönünden edinim tarihi olarak, gayrimenkulün tapuya tescil edildiği tarih esas alınacaktır.
Ticari Kazanç ile Değer Artış Kazancının Farkı Nedir?
Ticari kazançta olsa, değer artış kazancı da olsa her ikisi de vergilendiriliyor, ikisi arasında ne fark var diyebilirsiniz.
Eğer vergi mükellefi değilseniz ya da vergi mükellefi olsanız bile mükellefiyetle ilgili olmayan bir gayrimenkulünüzü edinim tarihini 5 yıl aştıktan sonra satarsanız, ne değer artış kazancına ne de ticari kazanca girer.
Edinim tarihinden itibaren 5 yıl içinde satarsanız ise değer artış kazancı olarak kabul edilir. Edinim bedeli, elden çıkarılan gayrimenkulün, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksine (Yİ-ÜFE) göre artış oranında artırılarak tespit edilir. Edinim bedeli bu şekilde satılacağı tarihe göre uyarlanan gayrimenkulün alım-satım farkından 18.000.-TL (2020 yılı için) istisna rakamı düşülerek vergilendirilir.
Ancak yukarda saydığım sebeplerden ötürü gayrimenkul satışları ticari kazanç olarak kabul edilirse Yİ-ÜFE ye göre endeksleme yapılamayacağı gibi, gayrimenkulün satış işlemi ayrıca KDV ye tabi olacaktır. KDV de satış işlemini yapan için ciddi bir vergi yükü oluşturacaktır. Üstelik satış işlemlerinin ticari kazanç olarak kabul edilmesi durumunda, satışın 5 yıllık süreden sonra yapılmasının da bir önemi bulunmamaktadır.
Örneğin, 2009 yılında aldığınız arsayı ve 2014 yılında aldığınız oturduğunuz evi 2020 yılında satıp, daha büyük ve güzel bir eve geçmeyi düşünüyorsunuz. Arsa ve evinizin peş peşe satışı sizin ticari faaliyet kapsamına girmenize neden olacaktır. Ticari faaliyet kapsamına girdiği içinde alış tarihi ile satış tarihi arasındaki sürenin 5 yılı aşmış olmasının hiç bir önemi kalmamaktadır. Bu da sizi hiç beklemediğiniz bir anda ciddi bir vergi yükü ile karşı karşıya kalmanıza yol açacaktır.
Bu nedenle verginin konusuna girecek herhangi bir işlem yaptığınızda mutlaka konunun uzmanlarından destek almanız sizin ilerde ağır bir vergi ve vergi cezası ile karşılaşma riskinizi ortadan kaldıracaktır.
Tüm okuyucularıma sağlıklı günler dilerim.
Yeminli Mali Müşavir