Gayrimenkul Satışında Vergi Hesabı Nasıl Yapılır?
24.02.2026Gayrimenkul Satışında Vergi Hesabı Nasıl Yapılır?
Türkiye’de gayrimenkul yatırımının en cazip yönü, kısa sürede yüksek nominal artışlar sağlayabilmesidir. Bu nedenle de çoğu zaman alış ve satış fiyatına odaklanılır. Oysa asıl belirleyici unsur çoğu durumda vergidir. Tapuda imza atıldığında işlem bitmez; özellikle iktisap tarihinden itibaren beş yıl içinde yapılan satışlarda gelir vergisi boyutu devreye girer. Doğru hesap yapılmazsa, kâğıt üzerindeki kazanç ciddi ölçüde vergiye dönüşebilir. Bu nedenle satış kararının mali boyutu, piyasa analizinden ayrı düşünülmemelidir.
Ticari Faaliyet mi, Arızi Satış mı?
İlk yapılması gereken, elde edilen gelirin niteliğini doğru belirlemektir. Gayrimenkul alım satımı süreklilik arz ediyorsa, organizasyon unsuru varsa ve kazanç sağlama amacı sistematik hale gelmişse bu artık ticari kazançtır. Ancak tekil, kişisel ve süreklilik göstermeyen bir satış söz konusuysa Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80. maddesi kapsamında değer artış kazancı hükümleri uygulanır. Yanlış sınıflandırma, farklı vergileme rejimine tabi olma riskini doğurur ve ciddi mali sonuçlar yaratabilir.
Beş Yıllık Süre Nasıl Hesaplanır?
İvazsız edinimler hariç olmak üzere, bir gayrimenkul iktisap tarihinden itibaren beş yıl içinde elden çıkarılırsa doğan kazanç gelir vergisine tabidir. Süre hesabında takvim günü esas alınır. Beş yıl bir gün dolmuşsa vergi doğmaz; bir gün eksikse doğar. Bu kadar net bir sınır söz konusudur.
Burada kritik kavram “iktisap tarihi”dir. Genel kural tapuya tescil tarihidir. Ancak bazı özel durumlarda fiili kullanım tarihi esas alınabilir. Kooperatiften teslim alınan bir konutta su, elektrik veya doğalgaz abonelikleri ile fiili kullanım ispatlanabiliyorsa, bu tarih başlangıç kabul edilebilir. Yanlış tarih esas alınırsa, gereksiz vergi yükü ortaya çıkabilir.
Safi Değer Artışı Nasıl Bulunur?
Vergilendirilen tutar satış bedelinin tamamı değildir. Safi değer artışı; satış bedelinden alış bedeli ile satış dolayısıyla yapılan ve satıcı üzerinde kalan gider ve harçların düşülmesiyle hesaplanır. Ancak burada en önemli unsur endekslemedir.
Türkiye gibi yüksek enflasyon yaşayan bir ekonomide nominal artış gerçek kazancı yansıtmaz. Bu nedenle alış bedeli Yİ-ÜFE oranına göre artırılır. Endeksleme yapılabilmesi için artış oranının yüzde 10’un üzerinde olması gerekir. İktisap tarihinden önceki ayın Yİ-ÜFE’si ile satıştan önceki ayın Yİ-ÜFE’si karşılaştırılır ve alış bedeli bu oran nispetinde yükseltilir. Böylece vergi, enflasyon farkı üzerinden değil reel kazanç üzerinden hesaplanmış olur.
Endekslemenin Etkisine Bir Örnek
2023 Aralık ayında 5 milyon TL’ye alınan bir taşınmazın 2025 yılı Ağustos ayında 8 milyon TL’ye satıldığını varsayalım. Nominal artış 3 milyon TL’dir. Ancak Yİ-ÜFE artışı yüzde 53 olarak hesaplandığından alış bedeli 7.650.362 TL’ye yükselir. Bu durumda vergilendirilecek kazanç, 2025 takvim yılı için 120.000 TL istisna tutarı da düşüldükten sonra 3 milyon TL değil, 229.638 TL olacaktır. Görüldüğü gibi gerçek vergi yükü çoğu zaman düşünüldüğünden farklıdır.
Kat Karşılığı İşlemler ve Cins Tashihi
Kat karşılığı verilen arsada alınan bağımsız bölümler yeni bir iktisap olarak kabul edilir. Beş yıllık süre, bağımsız bölümün tapuya tescil edildiği tarihten itibaren başlar. Bu ayrıntı sıklıkla gözden kaçmaktadır.
Öte yandan arsa miras yoluyla edinilmişse, ivazsız iktisap söz konusu olduğundan satış, değer artış kazancı kapsamında değerlendirilmez.
Cins tashihi yapılan taşınmazlarda da dikkatli olunmalıdır. Arsanın bina vasfı kazanması yeni bir hukuki durum yaratır ve süre hesabı buna göre yapılır.
İstisna Tutarı ve Beyan Zamanı
2025 yılı için değer artış kazançlarında 120.000 TL’lik istisna uygulanmaktadır. Bu tutarı aşan safi kazançlar için 1-31 Mart 2026 tarihleri arasında yıllık gelir vergisi beyannamesi verilmelidir. Hesaplanan vergi Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenir.
Hazır Beyan Sistemi uygulamada kolaylık sağlamaktadır. Ancak sistemin sunduğu veriler mükellefin sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Özellikle endeksleme hesabı, gider indirimi ve istisna uygulaması dikkatle kontrol edilmelidir.
Tapuda Düşük Bedel Göstermenin Uzun Vadeli Maliyeti
Uygulamada sık rastlanan hatalardan biri, tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesidir. Kısa vadede harç avantajı sağlıyor gibi görünen bu yaklaşım, ileride yapılacak satışta maliyet bedelini düşürür ve daha yüksek gelir vergisine yol açar. Bugünün küçük tasarrufu yarının büyük vergisine dönüşebilir.
Ayrıca bu dezavantajının dışında, vergi idaresinin düşük bedelle devri tespit etmesi durumunda cezalı işlemle karşı karşıya kalınacağını da unutmamak gerekir.
Gayrimenkulde Kazanç Planlama İşidir
Gayrimenkul yatırımında kazanç sadece doğru lokasyon ve doğru fiyatla belirlenmez. Vergi planlaması bu denklemin ayrılmaz parçasıdır. Beş yıllık süre, iktisap tarihi, endeksleme oranı, istisna tutarı ve beyan takvimi birlikte değerlendirilmelidir.
Metrekare hesabı kadar mevzuat hesabı da yapılmalıdır. Aksi halde yatırım kazancı sandığınız tutarın önemli bölümü Hazine’ye aktarılır. Gerçek kazanç, doğru hesaplanan kazançtır.
Yeminli Mali Müşavir