Kira Geliri Olan Herkesin Mart’ta Bilmesi Gereken Kritik Sınırlar
03.03.2026Kira Geliri Olan Herkesin Mart’ta Bilmesi Gereken Kritik Sınırlar
Mart ayı, kira geliri elde edenler için sıradan bir takvim ayı değildir. Çünkü bu ay, “beyan etmem gerekir mi?” sorusunun cevabını vermek zorunda olduğunuz dönemdir. 47.000 TL’lik konut istisnası, 330.000 TL’lik işyeri beyan sınırı ve 1.200.000 TL’lik toplam gelir eşiği… Bu rakamlar sadece teknik detay değil; yanlış yorumlandığında istisnanın kaybına ve cezalı tarhiyata kadar uzanabilecek kritik eşiklerdir. Özellikle yalnızca kira geliri olan ve profesyonel destek almayan mükellefler açısından Mart ayı, hata kaldırmayan bir dönemdir.
Mal ve hakların kiraya verilmesinden elde edilen gelirleri, Gelir Vergisi Kanunu gayrimenkul sermaye iradı olarak tanımlamıştır. Kiralamadan elde edilen gelirler vergiye tabi olup, bunların en yaygını da bildiğiniz üzere taşınmazlar, yani konutlar ve işyerleridir.
Bu haftaki yazım; gerek konut ve gerekse iş yeri kiraya verenlerin elde ettikleri kira gelirlerine ilişkin nasıl beyanname verecekleri ve beyanname verirken nelere dikkat etmeleri gerektiği ile ilgili.
Kira Geliri Beyannamesi Vermek Zorunda Olanlar Kimler?
Gelir Vergisi Kanunu’nun 70’inci maddesinde belirtilen mal ve hakların kiraya verilmesi karşılığında elde edilen gelirler “gayrimenkul sermaye iradı” olarak ifade edilmekte olup bu gelirler belirli koşullarda gelir vergisine tabi tutulmaktadır.
Kira gelirine konu mal ve hakların; sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri ile kiralanmış bir mal veya hakkın kiraya verilmesinden gelir elde eden kiracılar, gayrimenkul sermaye iradı yönünden mükellef kabul edilecektir.
• Beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan mükelleflerden; 2025 yılı içerisinde toplam 47.000 TL üzerinde konut kira geliri elde edenler beyanname vereceklerdir.
• Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde, her bir ortak için istisna ayrı ayrı uygulanır. Bir kişinin birden fazla konuttan kira elde etmesi halinde istisna, her bir konut için ayrı ayrı değil, kira gelirleri toplamına bir defa uygulanır.
• Kira gelirini beyan etmeyen veya eksik beyan edenler kira gelirleri istisnasından faydalanamayacaktır.
• Gerçek usulde gelir vergisine tabi ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar istisnadan yararlanamayacaktır.
• 2025 yılı içerisinde 47.000 TL üzeri mesken kira gelirinin yanında, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde edilen ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratların gayri safi tutarları toplamı 1.200.000 TL’yi geçenler 47.000 TL’lık mesken istisnasından yararlanmayacaklardır.
• İşyeri kira gelirleri üzerinden vergi kesintisi yapılanlardan, kira gelirlerinin brüt tutarını beyanname verme sınırını (2025 yılı için 330.000 TL) aşanlar (Beyanname verme sınırı olan 330.000 TL’nin aşılıp aşılmadığının tespitinde, gelir vergisi kesintisine tabi brüt kira gelirleri ile konut kira gelirinin gelir vergisinden istisna edilen tutarı asan kısmı birlikte dikkate alınacaktır.) beyanname vereceklerdir.
• Bir takvim yılı içinde mal ve hakların kiralanmasından elde edilen gelirlerden kesinti ve istisna uygulanmasına konu olmayan ve tutarı beyanname verme sınırını (2024 yılı için 18.000 TL) aşanlar beyanname vereceklerdir. Gelirin beyan sınırını geçmesi halinde, geçen kısmın değil gelirin tamamının 2024 yılı için verilecek beyannameye dahil edilmesi gerekiyor.
Kira Tahsil Edilmediyse Beyanname Verilecek mi?
Kira gelirinde tahsilat esası geçerlidir. Yani tahsil esasına göre kira gelirinin vergilendirilmesi için nakden veya ayni olarak tahsil edilmiş olması gerekmektedir.
Kiraya verilen bir konut için kiracıdan hiç kira tahsil edilemediyse beyannamede verilmeyecektir ya da ne kadar kira geliri tahsil edildiyse sadece tahsil edilen kısım beyannameye dahil edilecektir.
Kira bedelinin nakden tahsil edilmesi, kiranın Türk parası veya yabancı para ile ödenmesini ifade eder. Alınan çek bedelleri de nakden tahsilat sayılır.
Mükellefler tarafından o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak tahsil edilen kira bedelleri, tahsil edilen yılın geliri sayılır. Örneğin; 2024 ve 2025 yıllarına ait kira gelirlerinin toplu olarak 2025 yılında tahsil edilmesi halinde, bu gelirler 2025 yılının geliri olarak dikkate alınacaktır.
Gelecek yıllara ait olup, peşin olarak tahsil edilen kira bedelleri de ödemenin yapıldığı yılın değil, gelirin ilgili olduğu yılın hasılatı olarak kabul edilecektir. Örneğin; 2025 ve 2026 yılları kira gelirleri topluca 2025 yılında tahsil edilirse, her yıla ait kira bedeli ilgili yılda beyan edilecektir.
Döviz Cinsinden Elde Edilen Kiralar,
Döviz cinsinden kiraya verme işlemlerinde tahsilatın yapıldığı tarihteki T.C. Merkez Bankası döviz alış kuru esas alınarak gayri safi hasılat belirlenir.
Kiralar Bankadan Ödenmek Zorunda mıdır?
İş yeri ve konut kiralama işlemlerine ilişkin yapılacak tahsilat ve ödemelerin banka veya posta idarelerince düzenlenen belgelerle tevsikine yönelik olarak 2024 yılı içerisinde düzenlemeler yapılmıştır. Buna göre;
• Konutlarda ve iş yerlerinde, konutunu ve iş yerini kiraya verenler ve bunları kiralayanların, kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerini bankalar veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Anonim Şirketi tarafından düzenlenen belgelerle tevsik etmeleri zorunludur.
• Haftalık, günlük veya benzeri şekilde kısa süreli konut kiralamalarına ilişkin yapılan tahsilat ve ödemeler de tevsik kapsamındadır.
• Konutunu ve iş yerini kiraya verenler ve bunları kiralayanların, kira bedeline ilişkin mahkeme ve icra yoluyla veya ayni olarak yaptıkları tahsilat ve ödemeler tevsik zorunluluğu kapsamında değildir.
• Hisseli gayrimenkullerin kiralanmasında, kira bedelinin tamamının kiraya verenlerden birine bankalar veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Anonim Şirketi aracılığıyla ödenmesi durumunda, tevsik zorunluluğunun yerine getirildiği kabul edilir.
• Bankalar veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Anonim Şirketi aracı kılınmak suretiyle, para yatırma, havale, EFT, çek, banka ve kredi kartı gibi araçlar kullanılmak suretiyle yapılan tahsilat ve ödemeler karşılığında dekont veya hesap bildirim cetvelleri düzenlendiğinden, bu belgeler tevsik edici belge olarak kabul edilecektir. Bankaların internet şubeleri üzerinden yapılan ödeme ve tahsilatlar da bu kapsamdadır. Kişilerin kira ödemelerini, banka şubelerine giderek T.C. kimlik numarası, vergi kimlik numarası, ad soyad/ unvan bilgileri ve “kira ödemesi” açıklamasıyla kiraya verenin hesabına yatırması durumunda da tevsik yükümlülüğü yerine getirilmiş sayılır.
Kira Gelirinden Hangi Giderler İndirilebilir?
Kira beyannamesi veren kişiler bir takvim yılı içinde elde ettikleri konut veya işyeri kira geliri üzerinden indirilebilecek gider usulleri;
• Götürü gider usulü,
• Gerçek gider usulü,
Olmak üzere iki şekildedir.
Götürü gider uygulamasında, gerçek giderlere bakılmaksızın kira gelirinin %15’i götürü olarak matrahtan indirilebilir.
Götürü gider usulü hem konut hem de işyeri kira gelirleri için geçerlidir. Ancak bu usulün seçilmesi durumunda 2 yıl bu usulden gerçek usule geçilemez.
Gerçek usulde gider uygulamasında ise kiraya verilen taşınmazla ilgili Gelir Vergisi Kanunu’nun 74. maddesinde sayılan giderler indirilebilmektedir.
Burada dikkat edilmesi gereken konu; gerçek giderlerin, istisna tutarı bulunması durumunda, bu tutara tekabül eden kısmına uygulanmaması gerekiyor.
Bu giderlerden önemli olan bazıları şunlardır;
• Konutlarını kiraya verip kendileri başka yerde kirada oturanların ödedikleri kiralar,
• Konutlar hariç olmak üzere kiraya verilen gayrimenkuller için alınan kredilerin faizleri,
• Konut olarak kiraya verilen 1 adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süreyle satın alım bedelinin % 5’i,
• Kiraya verilen gayrimenkul için ödenen su, elektrik, bakım-onarım, sigorta giderleri.
Beyannamede Hangi Giderler İndirilebilir?
Gelir Vergisi Kanunu, yukarıda açıklanan şekilde, vergiye tabi gelirin tespitinde gerçek veya götürü giderlerin dikkate alınmasından sonra, kira ile ilişkisi olmayan bazı giderlerin de matrahtan indirimine izin veriyor. Bunlardan önemli olan bazıları şunlar;
• Eğitim ve sağlık harcamaları: Harcamanın Türkiye’de yapılması, gelir veya kurumlar vergisi mükelleflerinden alınacak fatura veya benzeri belgelerle belgelenmesi kaydıyla, gelir sahibine, eşine veya çocuklarına ait eğitim ve sağlık harcamaları (Beyan edilen gelirin %10’u ile sınırlı).
• Şahıs sigorta primleri: Beyan edilen gelirin %15’ini ve asgari ücretin yıllık tutarını (2025 yılı gelirlerine ilişkin olarak kullanılacak olan asgari ücretin yıllık brüt tutarı 312.066 TL’dir.) aşmamak kaydıyla gelir sahibine, eşine ya da çocuklarına ait hayat sigorta primlerinin yüzde 50’si ile ölüm, kaza, hastalık, sağlık gibi şahıs sigorta primleri.
• Okul, yurt ve sağlık tesisleri için yapılan bağış ve yardımlar.
Kira Gelirleri Ne Zaman ve Nasıl Beyan Edilecek?
Beyan edilmesi gereken kira gelirlerinin 31 Mart Salı akşamına kadar vergi dairesine bir beyanname ile beyan edilmesi gerekiyor. Beyan edilecek geliri sadece ücret, gayrimenkul sermaye iradı, menkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlardan oluşanlar, Dijital Vergi Dairesi üzerinden Hazır Beyan Sistemi olarak adlandırılan sistemi kullanarak gelirlerini beyan edebilirler. Bu sistemde, Gelir İdaresi Başkanlığı vergiye tabi gelirleri çeşitli kaynaklardan topladığı verilerle tespit ederek, mükellefin beyannamesini hazırlıyor ve internet ortamında mükellefin bilgisine sunuyor. Mükellef bu verilerin doğruluğunu tespit ettikten sonra beyannameyi onaylıyor.
Beyanname verildikten sonra hesaplanan verginin ilk taksitinin beyanname verme son günü olan 31 Mart 2026 tarihine kadar, ikinci taksitinin de 31 Temmuz 2026 tarihine kadar iki eşit taksitte ödenmesi gerekmektedir.
Yeminli Mali Müşavir